Vergangenen Oktober konnten wir einen interessanten Experten-Talk zum Thema Lebenszyklus einer Renditeliegenschaft mit Fachreferenten zu steuerlichen, marktspezifischen und operativen Aspekten der Immobilienbranche durchführen. Gerne gehen wir in diesem Blogbeitrag auf den operativen Teil ein.
Renditeliegenschaften geniessen in der Schweiz unter den Kapitalanlagen einen grossen Stellenwert. Anders aber, als z.B. die Investition in einen Fond oder in Aktien, bedürfen Mehrfamilienhäuser zu Renditezwecken aber einer gesteigerten Aufmerksamkeit um eine erwünschte Rendite über einen längeren Zeitpunkt gewährleisten zu können. So ist der Unterhalt eines der absoluten Schlüsselelemente, damit Ihr Immobilieninvestment ein Erfolg ist. Als Liegenschaftsverwaltung haben wir täglich mit Aspekten des Unterhalts zu tun und können unsere Kunden entsprechend umsichtig beim Erhalt ihres Eigentums unterstützen.
Als einfacher Weg sich eine Übersicht zu verschaffen, lohnt es sich die sogenannte paritätische Lebensdauertabelle zu Rate zu ziehen. Beim Hauseigentümerverband kann diese bezogen werden (https://www.hev-schweiz.ch/vermieten/verwalten/lebensdauertabelle/). Wie gehen wir also vor:
- IST-Zustand definieren: Wir als Immobiliendienstleistungsunternehmen gehen jeweils so vor, dass wir uns einen Überblick über die Liegenschaft, gestaffelt nach den einzelnen Bauteilen verschaffen um den Ist-Zustand zu definieren.
- Akute Gebäudeteile identifizieren: Als nächstes schauen wir bei den einzelnen Wohnungen, welche Gebäudeteile von der Lebensdauer her in den kommenden 1 – 5 Jahren ihr Lebensende erreichen.
- Zusammenstellung von synergetischen Massnahmenpaketen: Sobald Sie sich eine Auflistung von notwendigen Sanierungsmassnahmen für Ihr Mehrfamilienhaus zusammengestellt haben, macht es Sinn, Pakete zu schnüren, die sich gegenseitig ergänzen oder aber die nicht aufgrund von Folgearbeiten Schaden erleiden. Ein klassischer Fall sind z.B. Leitungen, Küchen und Badezimmer. Niemand möchte Küchen oder Badezimmer wieder demontieren müssen, weil festgestellt werden muss, dass die Leitungen durchgerostet sind und ersetzt gehören. Hätte man dies vorab überprüft, hätte man dies als Gesamtes betrachtet. Allenfalls kann es auch Sinn machen ein Gerät oder aber auch eine Küche etwas vorzeitig zu ersetzen, weil der Anbieter bei mehreren Einbauten einen besseren Preis anbieten kann. Dies sind nur zwei von vielen Beispielen die man berücksichtigen muss, grundsätzlich beachten Sie aber, dass Sie das Gebäude als Ganzes aufgeteilt in seine Bestandteile betrachten müssen.
- Werterhaltend vs. wertvermehrende Investitionen: Wenn Sie als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Ihr Investment investieren, möchten Sie auch etwas davon haben. Dabei ist aber zu beachten, dass sie lediglich bei wertvermehrenden Investitionen die Miete erhöhen können. Auch hier liegt der Teufel im Detail. Als werterhaltend werden grundsätzlich Massnahmen angesehen, die lediglich dazu dienen, dass das Gebäude in seinem Wert bestehen bleibt. Ersetzen Sie z.B. die 30 jährigen Fenster durch Modelle, die in Ihrer Beschaffenheit gleichwertig sind, dann sind sie zwar neu jedoch lediglich ein Ersatz. Wenn Sie aber Fenster als Ersatz wählen, die von der Qualität her besser sind z.B. einfache Fenster die durch dreifach verglaste Fenster ersetzt werden, dann ist dies eine Aufwertung bzw. eine wertvermehrende Investition, die sich auf die Miete des begünstigten Mieters niederschlägt. Dies können Sie dann z.B. unter folgendem Link nachrechnen: https://www.mietrecht.ch/?id=28
- Steuern: Das Thema Steuern schwingt immer mit bei Immobilien und der Frage nach Investitionen. Gerade wenn Sie Ihre Liegenschaft nicht durch einen professionellen Dienstleister verwalten lassen, lohnt es sich auf jeden Fall, den Treuhänder mit einzubeziehen um dann auch mögliche Abzüge etc. bei den Steuern berücksichtigen zu können.
Bei vertiefter Unterstützung freuen wir uns, Ihnen in allen Fragen rund um Ihre Immobilien in der Zentralschweiz beistehen zu dürfen. Denn was für Liegenschaften gilt, gilt nicht für uns! Trotz über 80 jähriger Unternehmensgeschichte sind wir zwar erfahrener aber sicher nicht in der Nähe der Deadline einer Lebensdauertabelle.
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