Untermiete – was ist zu beachten?

Sie haben eine Mietwohnung und möchten diese untervermieten, da Sie z.B. für ein Jahr geschäftlich ins Ausland müssen. Der entsprechende für diesen Sachverhalt relevante Gesetzesartikel ist Art. 262 OR. Dabei ist für die Untermiete vorweg eine Zustimmung des Vermieters notwendig. Dem Vermieter müssen die Bedingungen der Untermiete angezeigt werden. Aus der Untermiete darf dem Primär-Mieter kein übersetzter Ertrag zukommen. Die Miete darf also nicht missbräuchlich sein und zudem darf dem Vermieter kein Nachteil aus dieser Untermiete entstehen. Eine Langzeit-Untermiete, bei der der Primär-Mieter nicht davon ausgeht, dass er mittelfristig wieder in die Wohnung einzieht, ist z.B. ist unzulässig (BGE 134 III 446).

Wurde das Untermietverhältnis nicht vorab durch den Vermieter genehmigt, kann der Vermieter dem Mieter ausserordentlich kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR). Grundsätzlich besteht das Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Primärmieter. Sollte es aber Probleme bzgl. der Nutzung der Mietsache i.S. von Art. 257f (Sorgfaltspflicht) geben, kann sich ein Vermieter auch direkt an den Untermieter wenden um die Situation zu verbessern.

Grundsätzlich macht es bei Überlegungen einer möglichen Untermiete zuerst Sinn sich Gedanken darüber zu machen, ob bzw. wann man wieder in das Mietobjekt zurück gehen möchte. Wenn man den Zeitpunkt kennt, sollte man sich an den Vermieter wenden und einen valablen Untermieter präsentieren.