Ausserterminlich Kündigen

Vermieter

Die Ausserterminliche Kündigung wird immer ein grösseres Thema – Was müssen Sie beachten?

So wie für viele andere Verträge gelten besonders bei Mietverhältnissen gewisse Kündigungstermine und -fristen. Viele Mieter heutzutage möchten eine Wohnung jeweils Kündigen und gleich am Ende des Monats verlassen, auf was sollten Sie genau achten, wenn Sie eine Wohnung ausserterminlich kündigen und verlassen?

3-Monats-Frist

Grundsätzlich gelten folgende Spielregeln: Gemäss Mietrecht ist bei Wohnungen eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten einzuhalten. Zum anderen gelten in der Schweiz regional unterschiedliche Kündigungstermine. Im Raum Zürich enthalten Wohnungsmietverträge häufig nur den 1. April und den 1. Oktober als offizielle Kündigungstermine. In anderen Regionen und Städten, etwa in der Ostschweiz oder im Kanton Bern, geht der Trend in Richtung 11 Kündigungstermine – also immer auf jedes Monatsende, ausser an Silvester/Neujahr. Massgeblich ist für Kündigungsfrist wie für Kündigungstermin immer der abgeschlossene Vertrag.

Beliebte Ausnahme

Das Gesetz sieht eine einzige Ausnahme vor, von der aber sehr rege Gebrauch gemacht wird: Wer einen zumutbaren, solventen Ersatzmieter findet, kann vorzeitig ausziehen und ist aus den Verpflichtungen entlassen. Dabei ist aber eine Frist von rund 30 Tagen zu beachten, die dem Vermieter zugestanden ist, um den vorgeschlagenen Ersatzmieter zu prüfen.

Um den Mieter vor nutzlosen finanziellen Verpflichtungen zu schützen, eröffnet ihm das Mietrecht aber in Art. 264 OR die Möglichkeit eines privilegierten Vertragsbruchs: Wenn er der Vermieterin einen zumutbaren Nachmieter vorschlägt, der den Vertrag bereits vor Eintritt des ordentlichen Kündigungstermins zu den gleichen Bedingungen übernehmen möchte, wird er von der Mietzinsschuld befreit. Weil heutzutage vielerorts unter Einhaltung der obligaten dreimonatigen Kündigungsfrist auf jedes Monatsende gekündigt werden kann, hat das Schadenspotential für den Mieter deutlich abgenommen. Trotzdem stellt die Pflicht, für einen bis drei Monate für zwei Mietzinse aufkommen zu müssen, für viele Haushalte eine erhebliche Belastung dar, die dank dem Instrument der vorzeitigen Rückgabe deutlich reduziert werden kann.

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