Unangenehme Überraschung für den Vermieter: Erst zehn Tage nach dem Auszug des letzten Mieters begleitet er einen Handwerker durch die Wohnung und bemerkt dabei einen deutlich sichtbaren Riss in der Badewanne. Dieser war ihm bei der ursprünglichen Wohnungsabnahme entgangen. Die Entdeckung ist ärgerlich, insbesondere weil der Vermieter den Mieter nicht mehr für den eigentlich offensichtlichen Schaden verantwortlich machen kann. Gemäss Artikel 267a des Obligationenrechts müssen Mängel dem Mieter sofort gemeldet werden.
In der Praxis kann „sofort“ im Zweifelsfall einen Zeitrahmen von höchstens zwei bis drei Tagen umfassen. Hätte der Vermieter den Riss in der Badewanne am Tag nach der Wohnungsübergabe entdeckt und dem Mieter sofort per Einschreiben Bescheid gegeben, wären die Reparaturkosten zu dessen Lasten gegangen. Kommt die Mängelanzeige jedoch zu spät – wie im vorliegenden Beispiel, wo der Mangel zehn Tage nach dem Auszug festgestellt wurde –, hat der Vermieter sämtliche Schadenersatzansprüche verwirkt. Es gibt jedoch Ausnahmen: Verdeckte Mängel, also solche, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren, können auch später noch geltend gemacht werden. Der Vermieter muss sie jedoch sofort nach der Entdeckung dem Mieter melden und klar benennen – beispielsweise durch Skizzen, Fotos oder eine detaillierte Beschreibung.
Beispiele für typische verdeckte Mängel könnten ein defekter Geschirrspüler oder eine verstopfte Spüle sein, die bei der ursprünglichen Abnahme nicht erkennbar waren. Die Fristen und Regelungen für die Mängelrüge gelten übrigens auch umgekehrt für den Mieter: Wer eine neue Wohnung mietet und eigentlich offensichtliche Mängel erst lange Zeit nach Unterzeichnung des Übergabeprotokolls meldet, muss diese rein rechtlich auf eigene Kosten beheben lassen. Verdeckte Schäden können jedoch auch später noch auf Kosten des Vermieters geltend gemacht werden.
