Wer eine Stockwerkeigentumswohnung hat, weiss um die jährlich stattfindenden Versammlungen Bescheid, in welchen zuweilen konstruktiv mitunter hitzig aber hoffentlich zielgerichtet debattiert wird. Dass jährlich eine Versammlung stattfinden sollte geht aus Art. 712m Abs.1 Ziff.4 hervor. Darin ist nämlich vorgesehen, dass die Versammlung jährlich „den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten genehmigt.“ Zusätzlich können weitere ausserordentliche Versammlungen notwendig werden, sollten zusätzliche Geschäfte dies erfordern.
Wer darf eine Versammlung einberufen?
Sofern das STWEG-Reglement keine geringere Anzahl vorsieht, kann eine Versammlung durch 1/5 der Eigentümer gefordert werden. Diese Regelung geht aus dem Vereinsrecht Art. 64 Abs. 3 ZGB hervor. In der Regel wird die Verwaltung danach aufgefordert die notwendigen Schritte einzuleiten. Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter eingesetzt, reicht es wenn ein Eigentümer dies fordert. Um das Konfliktpotential jedoch zu minimieren, ist eine externe Verwaltung jedoch ratsam. Sollte die Gemeinschaft einen Verwalter eingesetzt haben, der seine Pflicht zur Einberufung nicht erfüllt, darf sie dennoch nicht eigenmächtig handeln, sondern muss das Gericht anfragen. Das Reglement kann anders lautende und abweichende Regelungen vorsehen.
Wann ist eine Versammlung beschlussfähig?
Art 712p ZGB legt fest, dass die Versammlung beschlussfähig ist wenn die Hälfte der berechtigten Stockwerkeigentümer, die auch noch die Hälfte der Anteilsrechte hat, anwesend ist. Mindestens zwei Eigentümer müssen aber vorhanden sein.
Hat jeder Eigentümer das Recht Anliegen traktandieren zu lassen?
Das Gesetz sieht keinen Anspruch des einzelnen Stockwerkeigentümers auf Traktandierung der eigenen Anliegen vor. Grundsätzlich geht man davon aus, dass ein Antrag auf Traktandierung von der selben Anzahl Personen eingebracht werden muss, die notwendig ist um eine Versammlung einzuberufen – also mindestens 1/5 der Berechtigten (Art.64 Abs 3 ZGB). Ist keine präzise Angabe im Reglement der Eigentümerschaft festgelegt, geht man in der Praxis von der im Vereinsrecht vorgesehenen Regelung aus. Die Durchführungen äusserst dringlicher baulicher Massnahmen oder die Abberufung der Verwaltung sind Ausnahmen, die als Antrag zur Abstimmung von jedem Eigentümer vorgebracht werden können ohne entsprechendes Quorum.
Was wenn ich nicht an der Versammlung teilnehmen kann?
Stockwerkeigentümer sind berechtigt, sich durch Drittpersonen die vorab bevollmächtigt wurden, vertreten zu lassen. Dies können andere Eigentümer, Anwälte oder aber andere Personen des Vertrauens sein.
Sind Dritte an der Versammlung zugelassen?
Grundsätzlich sind lediglich Eigentümer für die Teilnahme an der Versammlung zugelassen. Eine Ausnahme bilden die bevollmächtigten Vertreter, die im Grunde an Stelle der Eigentümer treten. Ob einzelne Eigentümer berechtigt sind Drittpersonen wie z.B. Anwälte oder Ehegatten etc. an die Versammlung mit zu nehmen ist dem Reglement der Versammlung überlassen. Regelt das Reglement den Besuch von Dritten nicht, liegt dies im Ermessen der Versammlung. Sinnvollerweise lässt dann der Versammlungsleiter über die Teilnahme Dritter abstimmen. Ein Ausschluss kann auch über einen Ordnungsantrag erzeugt werden.
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