Leerstand– ein Syndrom das am Schweizer Immobilienmarkt zur Normalität wird

Die Berichte in den Medien, in denen man von erhöhten Leerständen auf dem Immobilienmarkt lesen kann, sind unlängst zur Normalität geworden. In der Schweiz beträgt die Leerstandsquote rund 2,7%. Wie die Credit Suisse in Ihrer Studie 2019 festhält, sind die Leerstände innerhalb der Schweiz jedoch sehr stark verteilt. Schweizweit lässt sich die Bank mit der Aussage zitieren «Mieter bleiben am Drücker». Soll heissen, dass das Angebot an Mietwohnungen schweizweit die Nachfrage durch potentielle Mieter übersteige, nur muss man dies eben je nach Standort stark relativiert betrachten. Die UBS fasst in Ihrem Real Estate Focus 2019 zusammen, dass zwar die Leerstandsquote schweizweit gestiegen sei, die städtischen Zentren und Agglomerationsgemeinden jedoch nach wie vor über eher tiefe Leerstandsbestände verfügt – je weiter weg eine Gemeinde von einem Zentrum liegt, je höher ist in der Tendenz auch die Leerstandsquote.

Und dennoch wird gebaut….

Die Bautätigkeit geht tatsächlich leicht zurück. Die Zürcher Kantonalbank merkt dazu in der März-Ausgabe der «Immobilien aktuell» an, dass trotz der leichten Abnahme an realisierten Neuwohnungen, die Leerstände dennoch weiter zunehmen werden. Ähnlich wie die UBS konstatiert die ZKB «Den Rückgang der Baubewilligungen sollte man nicht als gesunde Vorsicht der Investoren interpretieren. In vielen ländlichen Regionen, die mit Leerständen kämpfen, sind die Baubewilligungen anhaltend hoch. Ausgerechnet in den Städten, die von der Leerstandsproblematik verschont sind, wurden weniger Mietwohnungen bewilligt.» Wir können also zusammenfassen, dass sich Angebot und Nachfrage offensichtlich nicht an denselben Orten treffen. In den Städten in denen Wohnraum knapp ist und eine Nachfrage nach weiteren Mietwohnungen besteht, tut sich leider eher wenig. Dafür kann man eben diesen Gebieten auch attestieren, dass der Druck auf die Bestandsmieten eher gering bis kaum vorhanden sein dürfte. Anders sieht es in ländlichen Gegenden aus, in denen sich Vermieter regelmässig etwas einfallen lassen müssen um höhere Leerstände zu umgehen. Rezepte wie Mietzinssenkungen, Miet-Gratismonate und weitere Vergünstigungen sind „Medikamente“ mit denen die Vermieter das Leerstandsproblem bei sich klein halten möchten.

Wie man – um ein aktuelles Thema aus unserer direkten Region aufzgreifen –  in den Medien lesen konnte, hat der Leerstand in Kriens schweizweit am meisten zugenommen. Mit über 6% ist der Leerstand in der Luzerner Agglomerationsgemeide Kriens massiv höher als im Schweizer Schnitt. Allerdings muss man aber auch berücksichtigen, dass Kriens einige bauliche Grossvorhaben wie z.B. das Schweighof und das Mattenhofquartier realisiert hat – oder aktuell am realisieren ist. In einem anderen Zinsumfeld wären grosse Überbauungen wohl durch die entsprechenden Investoren stärker etappiert worden, gerade um grössere Leerstände durch eine natürliche Absorption zu vermeiden. Zudem ist die Zuwanderung im vergangenen Jahr leicht zurückgegangen, was sich aber laut Prognosen wieder etwas steigern wird. Aufgrund der Nähe zur Stadt Luzern und der positiven Verkehrsanbindung gehen wir davon aus, dass sich diese hohen Leerstandswerte in Kriens mittel- langfristig gegen unten korrigieren werden.

Bei Immobilien als Anlageklasse den richtigen Moment zu treffen ist im Vergleich zu anderen Anlagen eher schwierig. Grundsätzlich hinkt man der Nachfrage immer hinterher da zwischen Projektidee und Realisierung doch einige Zeit vergeht. Die Credit Suisse widmet dem Thema Baubewilligungsverfahren eigens ein Kapitel in ihrer Immobilienmarktstudie des Jahres 2019. Bis ein Vorhaben schliesslich realisiert ist kann es etliche Jahre dauern und ob sich dann die Nachfrage nicht verändert hat, ist dann durchaus fraglich. Ähnlich können aber auch Faktoren wie z.B. Firmenansiedlungen – Adidas wird nach Luzern ziehen und Fresenius Kabi nach Kriens – eine zusätzliche Nachfrage erzeugen, die bei der Planung eines Projekts allenfalls noch keine Rolle gespielt haben. Schliesslich darf man sagen, dass wir uns aktuell in der Immobilienbranche in einer spannenden Zeit befinden die für die Branche einiges an Herausforderungen bereitstellen dürfte. Den Markt zu kennen, genau zu beobachten, Trends wahrzunehmen und zumindest zu prüfen erscheint für uns von Krieger & Linsi ein Rezept um für unsere Kunden grössere Leerstände vermeiden zu können.